Resumen

El artículo 47 de la Constitución Española reconoce el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada. La nueva ley aborda los límites al precio del alquiler, así como la modificación de los mecanismos para su actualización. La Ley de la vivienda tiene también un impacto inmediato en los procedimientos de desahucio.

El 25 de mayo fue publicada en el BOE la Ley 12/2023 de 24 de mayo por el Derecho a la vivienda (Ley de Vivienda).

El artículo 47 de la Constitución Española reconoce el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada e impone  a los poderes públicos el deber de promover las condiciones necesarias que garanticen la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales y de establecer las normas pertinentes para hacer efectivo el referido derecho. Este mandato constitucional es el que inspira la nueva ley.  

Según el preámbulo de la Ley los objetivos perseguidos por la misma son los siguientes:

− Establecer una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda, así como de los asociados a la propiedad de vivienda.

− Facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado y    favoreciendo la existencia de una oferta a precios asequibles.

− Dotar de instrumentos efectivos para asegurar la funcionalidad, la seguridad, la accesibilidad universal y la habitabilidad de las viviendas.

− Definir los aspectos fundamentales de la planificación y programación estatales en materia de vivienda.

− Regular el régimen jurídico básico de los parques públicos de vivienda.

− Favorecer el desarrollo de tipologías de vivienda adecuadas a las diferentes formas de convivencia.

− Mejorar la protección en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda,

Una de las cuestiones que aborda la nueva Ley y que tienen un impacto inmediato en las relaciones entre arrendatarios y propietarios son los límites al precio del alquiler, así como la modificación de los mecanismos para su actualización que ya no estará vinculado al IPC. En el año 2024 las actualizaciones de los alquileres quedan limitadas a un máximo del 3% y para el año 2025 se creará un nuevo índice de referencia.

 La Ley de la vivienda tiene también un impacto inmediato en los procedimientos de desahucio, que será diferente en caso de que los propietarios sean “grandes tenedores” o no, todo ello con el fin de proteger a las personas en situación vulnerable lo que supondrá la necesaria comunicación entre los órganos judiciales  y los servicios sociales para una rápida atención a las personas vulnerables.

La nueva Ley acuña nuevos conceptos a tener en cuenta inexistentes hasta ahora:

Uno de ellos es el concepto de “zona tensionada”  que son  áreas en la que el coste del alquiler o la hipoteca supera el  30% de los ingresos medios de las familias de esa zona y también aquellas áreas en las que el alquiler haya subido un 5% respecto al IPC de los últimos cinco años.

Otro concepto a tener en cuenta es del de “gran tenedor”  que es el titular de  mas de 10 inmuebles urbanos de uso residencial   reduciéndose a 5 en el caso de tratarse de zona tensionada.  El desarrollo  y la consecución de los fines perseguidos con  esta Ley  dependerá de la colaboración de las diferentes administraciones públicas tanto autonómicas como locales. Así será necesario que se dote de los medios necesarios para que la colaboración de los servicios  sociales sea efectiva y no un mero trámite. También será precisa una correcta y eficaz delimitación de las zonas tensionadas dada las consecuencias que  tienen  respecto a los arrendamientos que se lleven a cabo en  dichas zonas. Existe  por otro lado el riesgo de que la nueva  regulación  desanime a los propietarios y   provoque una  menor salida al mercado de viviendas  en alquiler por las trabas y dificultades que supone.